Consequências de um contrato de locação residencial pelo prazo de 12 (doze) meses.
- Tatiane Motta
- 1 de abr. de 2021
- 3 min de leitura
Atualizado: 4 de nov. de 2024
Neste conteúdo, eu vou te dar uma boa razão para não copiar modelo de contrato de locação, e qualquer outro, da internet, e desmistificar a ideia que o locador tem de que qualquer contrato serve.
Comentei ontem com os seguidores do meu perfil do Instagram @tatianefmotta sobre a análise que fiz de um contrato de locação.
Eu fiquei muito desconfortável em perceber que a corretora de imóveis havia pego claramente um modelo de internet, podendo acarretar enormes prejuízos ao seu cliente, proprietário do imóvel que estava sendo locado.
Além de haver cláusulas nulas, não o alertou da importância do laudo de vistoria - especialmente porque se tratava de imóvel mobiliado - e das consequências de se consignar o de 12 (doze) meses.
Mas daí você me pergunta: "ué, Doutora! Mas a lei não permite?"
A lei do inquilinato, de fato, deixa livre a estipulação do prazo contratual entre as partes. Só que, prazos inferiores a 30 (trinta) meses podem ter consequências não muito agradáveis aos proprietários dos imóveis, se não for pensado especificamente a partir de suas pretensões. Explico.
CONSEQUÊNCIAS DE ESTABELECER PRAZO DE VIGÊNCIA DE 12 MESES
A lei do inquilinato (Lei 8.245/1991), em seu artigo 47, disciplina que os contratos verbais ou com prazo inferior a 30 (trinta) meses, após o fim do prazo, prorrogam-se automaticamente, por prazo indeterminado.
Significa dizer que o locador não poderá retomar o imóvel até que se passem 05 anos.
Isso mesmo! Se o locatário permanecer no imóvel mesmo após o fim do contrato (12 meses), o locador somente poderá por fim à locação após o decurso do prazo de 05 anos.
Há outras hipóteses de retomada, mas para isso o locador/proprietário deverá comprovar suas alegações. Vamos às hipóteses:
Mútuo acordo;
Infração contratual ou legal do inquilino;
Falta de pagamento pontual do aluguel ou encargos (a mais frequente);
Necessidade de realizar obras urgentes determinadas pelo Poder Público;
Extinção do contrato de trabalho (quando o locador é empregador do inquilino/funcionário);
Para uso próprio ou uso residencial de ascendente e descendente
Para realizar obras voluntárias, com a aprovação do Poder Público.
Assim, a minha sugestão é que se evite firmar contratos de locação residencial com prazo inferior a 30 (trinta) meses, a não ser que você, locador, tenha uma razão específica para tanto.
Por exemplo: suponha que você tenha uma filha que resida no exterior ou em outra cidade, mas que daqui a um ano ela retorne e queira residir no imóvel que você pretende alugar. Para que não perca a oportunidade de "fazer dinheiro" com esse bem, você poderá locá-lo pelo prazo de 12 meses, de modo que terá como comprovar sua retomada para uso de descendente. Isso também pode ser feito por outros prazos, como contrato de aluguel por 6 meses, 18 meses ou 24 meses, por exemplo.
No entanto, caso somente queira ter uma maior liberdade de negociação e liberação do imóvel antes de 30 meses, você poderá inserir uma cláusula dispensando o locatário de multa após o prazo de 12 meses de locação, dando abertura e estímulo para que ele saia do imóvel antes do prazo final. Esse é famoso "contrato de 30 meses com cláusula de 1 ano".
Mas, lembre-se: o contrato, durante o decurso dos doze meses, poderá ser rescindido apenas pelo INQUILINO! O proprietário/locador tem de respeitar o prazo contratual até o fim.
Desta forma, pudemos verificar a vantagem do contrato de locação de 30 meses: não estar vinculado às implicações do artigo 47 da Lei do Inquilinato.
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Este artigo foi escrito e publicado pela advogada Tatiane Motta, especialista na área de direito imobiliário e contratual. Para maiores informações, entre em contato através do e-mail contato@tatianemotta.com.br.